O Supremo Tribunal Federal (STF) está em processo de definição sobre a obrigatoriedade da escritura pública em negociações de imóveis com alienação fiduciária, quando estas transações ocorrem fora das regulamentações do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
A discussão teve início na Segunda Turma do STF, mas foi interrompida para análise mais aprofundada por um pedido de vista do ministro Luiz Fux. A data para a retomada do julgamento ainda não foi definida.
O cerne da questão reside na interpretação da Lei 9.514 de 1997, que estabelece diretrizes para o SFI. Conforme a legislação, as operações imobiliárias podem ser formalizadas tanto por escritura pública quanto por instrumento particular que possua validade equivalente à escritura pública.
Contudo, recentes resoluções do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) em 2024 limitaram o uso do instrumento particular, restringindo-o a instituições financeiras autorizadas a atuar no SFI.
O ministro relator do caso, Gilmar Mendes, manifestou-se favoravelmente à manutenção da lei em sua redação original. Mendes argumentou que os cartórios de registro de imóveis não devem impedir o registro de contratos atípicos com alienação fiduciária firmados entre particulares, desde que todos os requisitos legais para a validade do negócio estejam presentes.
O voto do relator foi seguido pelo ministro Dias Toffoli, antes da solicitação de vista por Luiz Fux.
Em um desenvolvimento paralelo, a Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), vinculada ao Ministério da Justiça, emitiu em dezembro passado um parecer recomendando a valorização da escritura pública em transações imobiliárias. Este parecer atendeu a uma solicitação do deputado Kiko Celeguim (PT-SP).
A Senacon destacou que a escritura pública transcende a mera formalidade, cumprindo um papel jurídico essencial. Segundo o órgão, ela garante ao consumidor esclarecimento legal, plena compreensão dos termos contratuais, revisão prévia de cláusulas consideradas abusivas e confirmação da legalidade do negócio, mitigando assim o risco de práticas prejudiciais ao consumidor.